认房不认贷后 哪些人涌进了北京“最忙”不动产登记中心｜特写

9月1日星期五下午，北京正式宣布不再“认房又认贷”。这一发布于2017年3月17日的楼市“紧箍咒”终于被打破。

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当晚的朋友圈，多个新房售楼处宣称“72小时”不打烊，房产经纪人发出了早已准备好的“认房不认贷”海报……房地产上行周期的“命运齿轮”仿佛又开始转动。

在北京“最忙”的房产交易大厅——朝阳区不动产登记中心，人们则有着另一种普遍的精神面貌：理性、冷静而克制。

01不认贷之后

9月6日晚6点，北京朝阳区不动产登记中心最后一组办理业务的访客离开，此时登记中心的工作人员已经加班1小时。

朝阳区不动产登记中心是北京客流承载力最大的房产交易大厅，位于北京北五环外的鸿懋商务大厦，周边有高德地图、龙湖集团两家大公司总部大厦，也有红星美凯龙北京全球家居1号店、小米智能全屋家居体验馆、居家之家北五环店、北五环建材灯饰广场。这里是北京购房者集中度最高的区域之一。

登记中心内，有关于置换房产的讨论不绝于耳。来自贷款中介机构的推销员在人群中穿梭，偷偷地塞名片给访客并低声嘱咐：“当天就放款，抵押房也可以贷。”

一些许久不来登记中心的业务人员还没有意识到，这里已经启动了延时服务。中午12点到下午1点半的休息时段，部分柜台依然开放服务。

一位房产证代办人员就在休息时段帮助他的客户办好了过户，匆匆离去时，对着电话那头说道：“房子卖出去了，您下次出行又可以预订头等舱了。”

他离开大厅的同时，三位西装革履的房产经纪人簇拥着一位中年女子走入大厅，在房产证制证机旁帮助客户拿出所需材料，每位经纪人手中都提着一箱包装精致的水果礼盒。一旁等待客户的经纪人感叹：“这一定是个大单，卖出去一套豪宅，他们可以休息一阵了。”

9月4日、5日，也就是北京“认房不认贷”新政发布后的前两个工作日，朝阳区不动产登记中心的到访人数分别是2512、2736人。9月6日这天，现场的客流统计数据显示，当日总客流量为2424人。

而新政发布前的8月，朝阳区不动产登记中心仅有3个工作日的日访客量超过2500人。

3月是这里今年的接待高峰，单月累计访客超12万人，此后就急转直下，到8月已不足6万人。尽管9月新政后的客流量比上月同期有所提高，但远没有恢复到高峰月份的日均接待量。

02降低预期

到访朝阳区不动产交易大厅的人形形色色，既有购入总价上亿豪宅的低调买家，也有卖出总价200万左右房产的普通家庭。

李诚就是后者之一，5月份他年迈的父亲身体情况变差，嘱咐他和弟弟将位于金台路附近的老房子尽快卖出，因为房龄老、面积小，已经没有人居住在这套房子里。父亲希望卖出后，将房款平分给两兄弟。

李诚说，5月份挂出来的价格是260万元，我和弟弟计划一人分130万。最近一个月，经纪人推荐了一个有全款意向的买家，但是对方的意向成交价是200万，这期间，我们一直在犹豫。新政出台当晚，经纪人提醒我们：同价段的房子，马上会有更多房源挂牌，基本上都是等着卖房套现置换的客户。

考虑到对方是个比较爽快的全款买家，就在那晚，李诚告诉经纪人：“定了，200万可卖。”

由于房产证还是2006年的版本，在网签、过户前需要更换新版，经纪人陪同李诚来到了朝阳区不动产登记中心。

李诚坦言，新政确实起到了一点催化的作用，此前他的心理成交价格是220万元。一旁的经纪人宽慰道：您这个价格不算亏，再过一阵，市场上的“鱼”可能没这么多。

9月1日的新政规定，只要买家在北京没有成套住房，不论是否有过贷款买房的记录，都被视为首套房，享受相应的低首付和低利率。

该政策出台后，主要“解放”了两大类购房群体：一类是一线城市的改善需求人群，想要卖掉自己手上的小房子去置换一套更大的房子，由于之前的小房子有过贷款记录，再买大房子就被视为二套房，需要承受至少60%的首付比例以及比首套房高出50个基点的房贷利率。

另一类是在老家的城市有贷款购房记录，政策出台之前，在北京购房算二套房，至少需要支付60%的首付，现在，这部分人的入市门槛也降低了。

在登记中心现场陪同客户办理业务的经纪人王江表示，最近通过网络接触到的一个外地客户，客户女儿在老家有正在还款的房产，这次政策放开后，她准备帮女儿在北京支付一套房子的首付，后续由女儿还贷。

“这位外地阿姨开始打算在北京贷款买一套总价370万元的房子，最后考虑到女儿的还贷压力应该再减轻一些，决定换成总价300万元的房子。新政前后的贷款总额分别是243万元、200万元。”

王江说，他2014年入行，2017年就赶上了“认房又认贷”政策，楼市迎来史上最严调控周期。王江回忆，“当时刚毕业没几年，还没有积蓄。当时市场不好，收入也低，饿瘦了十几斤。”

在那之前，是北京楼市的一场现象级的狂欢。2014年，朝阳区的不动产登记中心还在四环边上的石佛营，当时王江几乎每天都要陪客户到不动产登记中心办业务。“那是一个非正常市场，买家确认购买意向后需要赶紧打款，否则业主很容易涨价。不动产登记中心也需要预约，如果当天需要过户，还有黄牛收费帮你排队。”

王江也见证了许多客户的人生重要节点。“300万、500万、1000万总价阶梯，相当于一个在北京打拼多年的外地人的人生进阶——从单身、结婚再到把父母接到大城市来生活。”

一些互联网大厂的雇员赶上职场红利期，五年内就可以攒下一套总价千万房子的首付。“但这部分群体近几年的购房意向越来越谨慎，互联网行业的剧烈变化直接影响着他们的购房预期。”

03高开低走

认房不认贷新政出台后的第一周，对于经纪人而言效果立竿见影。在登记中心，一位经纪人与同行交流：他所在的门店，几乎每位经纪人都有成交。“周六开始，公司每个小时都有房子成交。这几天，几乎干了2023上半年所有的活。”

位于朝青板块的北京链家经纪人李帅告诉36氪：“在一些典型居住板块，近一周的挂牌数量也在增长，卖房业主以刚需改善群体为主。同时，一部分首套刚需的购房人也不再观望，入市看房。”

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析认为，2013年以来人口负增长（每年人口减少1%）、老龄化程度加深的东北地区，目前新房销售面积能够维持在峰值水平的一半左右。现在的政策，就是要让房屋循环起来。这个想法是好的，但它带来的直接结果就是二手房挂牌量的快速攀升，这几天在北京、上海正在发生。

认房不认贷之后，豪宅购房者的心态也发生了变化。周群支付了一套朝阳区总价2000万元新房的订金。新政之后，他从二套购房者变首套购房者，同样的首付款，可以去海淀购入一套总价3000万元的房产。周群开始考虑，要不要退订。

而活跃在顺义板块的豪宅经纪人尚未感受到市场的回温，他表示：“我一年去不了一、两次登记中心，新政对别墅也没有直接利好，因为亿级左右的房子本就没有人贷款买。”

王江表示，一些没搞清楚新规的客户来询问，首付比例有没有降低，但他们本身有房，而且不止一套，并不算首套客群。

中原地产首席分析师张大伟观察、分析认为，新政出台，成交量高开低走，逐日递减，现场市面上的大部分家庭需要等手头房产卖掉再购房，而市场上的买家并没有那么充裕。

张大伟统计的数据显示，9月2日至6日，北京全市场二手房成交量分别是1200套、1400套、600套、500套及400套。与此同时，二手房房源增长约6000套，在12万套库存历史记录基础上进一步增加。

“卖掉差的房子，换成好的房子——认房不认贷提供了一个绝佳机会。”李宇嘉说：“老破小的，外围高库存的房子，还有那些徒有虚名、规划未落地的区域，这一次房价跌得很明显，也会被淘汰。”

李诚、王江、周群均为受访者化名

作者|宋虹姗