【天天新视野】当年投资门槛最低的板块，现在遇到了什么⋯⋯

当房价只涨不跌的神话被打破，首当其冲的是投资客，尤其是当年跟风上车，选择了抗跌性不那么好的周边板块的人，当初信心有多满，如今的领悟就有多痛。

“当初觉得这些板块投资门槛低，没想到，却是最经不起风吹草动的。”高位入手青山湖的C先生感慨。而挤破头终于摇中大江东热门楼盘且还被限售的Z女士，一度沉浸在“天选之子”的兴奋中，没想到交房后要面临板块“俯冲式”的二手行情。

(相关资料图)

1

临安曾是杭州唯一不限购的区域，也正是这样的政策优势，让它在市场高峰期承接了许多没房票的购房者。而青山湖更是由于离未来科技城和杭州主城区近，且地铁、商业等利好的叠加，成为进驻临安的首选。

朗香府

C先生就是在2020年摇号买下了一套朗香郡，当时单价20000元/㎡，135㎡左右，总价270万元，首付3成，每月还贷8000元左右。

“当时对青山湖的市场不太了解，但整个楼市一片火热，大家都一窝蜂地打新，主城区楼盘摇都摇不到，我名下没房票，只能挑不限购的临安。”

在C先生看来，他也不是盲目选择的。“虽然临安算外围区域，但青山湖科技城的房价一直在涨，2016年8000元/㎡，2019年涨到18000元/㎡，2020年均价20000元/㎡，两年后就能到24000元/㎡，想着房子是准现房，买入后持有半年就能交付，快速卖掉回款，算上利息也能赚小几十万元，比理财好。”

但让C先生没想到的是，由于交付后没有第一时间办产证挂牌出售，等到2022年要卖的时候，行情已经急转直下，即便当时他想着“平进平出”挂22000元/㎡，却等了半年卖不出去。

而今，C先生压力更大：“我们附近的小区星汇城有上千套房源挂牌，大把‘1’字头的房子，好多挂牌单价就只有13000元、14000元。”

青山湖

“当时在高位进入的确实有许多投资客，因为这里不限购，而且价格不高，很受外地购房者以及本地没房票的购房者欢迎。”附近一位资深中介表示。

“但随着行情整体回落，杭州很多区域也放松了限购，本来靠政策和价格优势的临安楼市就更雪上加霜，新房老早就在搞优惠促销活动了，送车、送车位、送黄金的比比皆是，本来想着能有接盘客的二手房也受到冲击，次新房加上前几年开发的小区，也让挂牌量一下子变大。”

在他看来，现在投资客基本上就两个操作：要么“割肉”，尽快卖掉套现；要么继续持有，等待后市机会。

“基本上这两个选项都挺‘痛’的，要卖掉就得大幅降价，不但亏掉利息，还要亏掉本金；如果继续持有，虽然可以出租‘回点血’，可是考虑很多人都是用了贷款，利率在5%以上，估计负担也不轻。”

2

在杭州所有限购区域中，大江东也曾被看作“上车门槛最低”的热土。从2018年的冬天到2021年上半年，大江东的新房、二手房市场行情一路走高，尤其是核心区的新盘可谓热得烫手。江与城入市，带起了“万人摇”，该盘最低中签率只有1.09%；更有金色和庄0.77%的中签率跌破众人眼镜；还有花漾里、融智创城、未来云帆城等限售楼盘……

大江东核心区

同期，二手房价格也是不断突破天花板。

2020年，大江东不少二手房价格被曝突破30000元/㎡大关，让投资客看到了“倒挂”的丰厚利润。

翻看记录，当年琅琴湾的最高签约均价曾高达29000多元/㎡，东湖城高层住宅单价也到过31000多元/㎡。

Z女士就是在最热的时候，参与“万人摇”且摇中的“天选之子”。“当时我有首套的购房资格，但手上钱不多，没办法在主城核心区买到好的房子，就听了朋友的建议，在大江东先试试，当时这里均价1万多元/㎡，总价200万元以内就能‘上车’，和二手房比起来又有1万元/㎡左右的倒挂，所以想着先投资赚一笔，攒多一点首付再买到主城区里。”

最终，Z女士摇到了融智创城一套100㎡左右的小户型，总价180万元左右。在她的预想中，未来这套房可以卖到300万元左右。

却没想到，交付后的行情几乎是“俯冲式”的。

“因为限售，所以我现在暂时卖不了，不过看了一些邻居的挂牌价，差不多面积的基本上就在200-210万元左右，算上利息，如果5年后我卖不到这个价格，就肯定亏本了。”Z女士有些焦虑。

融智创城效果图

而在大江东工作了1年半的中介王广阔也证实，如今的行情大不如前，但目前处于横盘阶段。

“去年我一个月可以成交小几十套，现在这个数字可能只有个位数。”王广阔表示，现在整个大江东价格最高的，就是以宝龙广场和天街为核心的周边一圈，像江与城均价还是可以维持在25000-26000元/㎡。

不过由于现在购房者大多以刚需自住为主，对价格和地铁站距离尤为敏感。“总价210-230万元左右的房源能卖掉，到了250万元左右就没人接了。邻近地铁站的房子好卖，要走两公里以上或者换乘其他交通工具的就不行了。”

大江东宝龙广场

他直言，虽然最近也有不少利好陆续落到大江东，比如崇文学校年底开建、江海之城的规划等，不过短期内对价格和成交没有太大影响。

“说到底，投资人群和自住人群的思路是不一样的，目前选择大江东的都是自住人群，要价格合适、配套到位才会买单，强调自住的舒适性和方便性，不像投资客搏的是预期。我倒觉得，现在大江东更适合真要买房的刚需了。”

的确，不管是青山湖还是大江东，这些一度被投资客追捧的板块正经历着“挤泡沫”的阵痛。

但是，我们应该看到，无论是科创大走廊还是江海之城等规划，都证明城市发展的脚步未停，各种城市级的升级配套还在往里投，对于自住刚需而言，这或许才是真正的长期利好。